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预防我国房地产泡沫的若干思考

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发表于 2012-4-27 10:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                  
                                  
                                  

                    
                        
                      [摘要] 房地产泡沫对整个国民经济的冲击是非常大的,本文从几个方面提出一系列的防治措施。
  [关键词] 房地产泡沫防治措施
  自20世纪90年代开始,我国房地产业已经逐步占据了国民经济主导产业的地位。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,逐渐成为促进国民经济增长的强有力的动力。随着我国城镇化、工业化和信息化的快速发展,潜在的住房需求和居民支付能力的提高,必将使我国房地产市场呈现持续增长的态势。但房地产业的发展有其自身的规律,只有遵循其发展的客观规律,才能保持房地产业健康、稳定地发展,任何短时期内投机发展或阶段性过度发展,势必导致房地产泡沫的产生和膨胀,而一旦房地产泡沫出现破灭,其对整个经济的冲击作用是难以想像。所以,对我国房地产泡沫防治措施的研究具有深刻的意义。
  
  一、房地产泡沫的概念
  
  所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。
  
  二、房地产泡沫的防治措施
  
  房地产作为国民经济的晴雨表,直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速增长的最佳时期,那如何预防和减少房地产泡沫呢?
  
  1.加强宏观形势和政策的监控
  加强对宏观经济形势和政策的监控宏观经济形势和政策的改变,往往会引起其他因素的连锁反应,包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控,制定合适的政策,是防止房地产泡沫的首要措施。
  
  2.加强对银行的监督管理
  在中国,由于60%以上的房地产投资金额来源于商业银行,因此一旦房地产泡沫破裂,银行就成为最大的买单者。虽然名义上是商业银行,但是前身为国有银行的几大银行系统事实上仍然是采取的国家信用。银行买单,事实上也就是国家(中央政府)来买单。此外,泡沫破裂还会导致经济萎缩,消费下降,投资乏力等一系列后续问题,日本1990年房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有消除,这也会对政府产生很大的压力。因此,如果能够宏观调控,减小房地产泡沫带来的危害,最有效也是最容易操作的方法就是从金融领域入手,加强对银行等金融机构的监管。目前央行的新房贷政策就是通过金融领域来防止可能的房地产泡沫的一种尝试。我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控,公开尽可能多的市场信息,减少市场中的信息不完全和不对称情况,设计合理的土地税制来控制土地投机,比如土地增值税、土地闲置税等等。
  
  3.加强对房地产开发规模的控制
  在我国土地由政府垄断出让,政府向市场投放允许开发建设的土地,包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年,全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势,2004年增长48.5%, 2005年1~11月份就增长65.3%,远远高于同期房地产开发投资的增长速度,个别地区出现了圈地热,助长了土地交易中的投机行为,从而引发土地价格上海也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的,其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量,避免暗箱操作的有效方式。另外,保护土地资源,规范土地市场秩序,防止楼市动荡造成风险,中国国土资源部最近就清理各类园区用地,加强土地供应调控有关问题发出了紧急通知。通知称,要清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区,都必须进行认真清理。严禁违返下放土地审批权。各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划,统一供应、统一市场管理。通知要求,要严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议,要求办理收地手续的,要进行认真清理,所签协议一律无效。凡是通知炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的,国土资源管理部门一律不予承认,不得办理用地手续。
  
  4.加大经济适用房建设力度,优化经济适用房开发机制
  进一步完善经济适用住房政策,加强经济适用住房建设计划的管理,加快落实住房补贴,提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模,着力解决中低收入家庭的住房问题。首先,遵循“以销定产”的原则,合理确定分年度建设规模;第二,经济适用房建设要与危旧房改造相结合;第三,根据“经济”和“适用”的原则,制定经济适用房建设标准;第四,加强经济适用房价格的监管,控制建设成本,保证工程质量;第五,经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位,应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。
  
  5.加强房地产宏观发展战略研究,建立房地产预警机制
  应当通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋。建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统,通过一系列指标来测定房地产泡沫程度是否已经过高。我们可以依据土地批文价格的涨幅、商品房的空置率、房价的涨幅、房地产投资额增长率、房地产投资总额占社会投资总额的比重、房地产增长率与GDP 增长率的对比度等指标来判断泡沫的大小, 并分别设定各自的警示标准, 及时关注房地产各指标因子的变化情况。
  参考文献:
  [1]范如国:房地产投资与管理.武汉大学出版社,2004.11
  [2]邱强:我国房地产泡沫成因剖析.特区经济, 2005.5
  [3]汪利娜:房地产泡沫与预防措施.经济经纬,2003.1
  [4]章永涛:房地产泡沫的评估与防范.市场周刊,2003.7

                        
发表于 2013-12-28 17:59 | 显示全部楼层
倒霉,连续遇到两次机器人。本来对房地产泡沫很感兴趣,想研究研究,看看我国房地产泡沫会在什么时候出现。可是找到这种文章。
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