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限贷放松难阻楼市低迷

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发表于 2014-4-19 01:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年以来,继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅降价促销后,北京、广州、深圳等一直被认为不会降价的一线城市部分楼盘也传出降价、打折、零首付等信号,房价出现松动迹象。
房地产是典型的资金密集型产业,而且具有明显周期性,在市场景气之时,企业能够抓住机遇快速扩张,但市场低迷时期,企业资金压力较大,在财务安全方面可能存在一定风险。
每当房地产市场遇冷,销售下滑,房价下降就会传来放松调控的呼吁。在今年楼市不景气之时,限购限贷等调控政策的松绑,被不少地方政府和开发商寄予厚望。
近日,有媒体报道称一些地方政府正在考虑松绑此前制定的限贷限购政策。对楼市松绑可能会吸引一部分购房者入市,从而使楼市重现昔日繁荣。
瑞银中国区首席经济学家汪涛预计房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划,房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要风险。
房地产市场繁荣是内外部多种因素综合作用的结果,房价和信贷环境以及供需失衡都脱不了关系,其中信贷环境是诸多外部因素当中的一个很重要的因素。试想一下,如果没有银行的贷款,开发商拿什么建房呢?以投资为目的的炒房客拿什么炒房呢?
货币宽松推动房地产市场繁荣

今年1-2月份房地产投资开发增速为19.3%,而1-3月份急剧下滑至16.8%,跌幅扩大
房地产作为经济的支柱产业,在银行的信贷投向中是一个重要领域。得益于宽松信贷环境提供的巨量廉价资金,过去十几年房地产投资,每年快速增长20%左右。
自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来,房地产需求和房价一路飙涨,房企从银行贷款等渠道能够轻松获得贷款,房地产市场的狂欢盛宴也因此一直得以延续。
由于经济对房地产的依赖性正在增大,房地产类贷款在银行的资产配置中重要性不言而喻,目前整体占比为20%左右,其中按揭类贷款占比14%左右,开发类贷款占比5%左右。
数据显示,截止2013年年底,全部贷款余额为72万亿,房地产类贷款总计14.6万亿,其中:地产开发贷款1.07万亿,房产开发贷款3.52万亿,个人按揭住房贷款9.8万亿,保障性住房贷款0.73万亿。房产开发贷款和个人住房按揭贷款占大头,占比分别为:24%,67%;地产开发贷和保障性住房贷款占比相对较低,总计不到10%。
从历史来看,中国房价上升、房地产市场繁荣的周期与信贷环境宽松的周期也是重合的。房地产价格会滞后于货币增速,但货币增速较快,房地产也随之到达高峰,这是房地产市场的常态。
利率市场化促使银行降低对房贷的倾斜力度

目前房地产销量下滑是经济的主要拖累,利率高企是导致地产销量回落的重要原因
今年房地产市场持续下行,不仅拖累已经陷入困境的实体经济,更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下,目前地方松绑限购限贷的意愿较为强烈。
近年来,利率市场化使得银行负债成本率提高,这就促使银行调整贷款结构,降低对房贷的倾斜力度。相对于小微贷、企业贷等流动资金贷的短周期和高利率,房贷时间较长,而且利率较低,目前对银行来说已经没有过去那样的吸引力。
过去由于利率不能自由浮动,银行更倾向于低风险的房贷业务,但未来随着利率市场化的推进,银行会把更多的资源投入到高利率的业务,这是市场导向的必然结果。
首套按揭住房贷款毫无疑问属于低收益资产,部分银行已经调整信贷投放策略。一方面上浮按揭贷款的贷款利率,另一方面减少按揭贷款的发放。此外,由于不断曝出降价和房企资金断裂的问题,各大银行出于风险考虑也普遍大幅缩减了房企的融资总量,尤其是在三四线城市,几乎已经停止开发贷款。
在这样的时代背景下,即使放松限贷政策,但这对部分城市已呈下滑趋势的楼市来说,很可能只是杯水车薪,类似温州楼市跌跌不休的走势难以避免。
数据显示,1-3月全国房地产资金来源总量2.87万亿元,较去年同期增长6.6%。其中房地产资金来源中国内贷款1-3月合计6226亿元,同比增长20.4%。1-3月个人按揭贷款3161亿元,同比增长0.1%。相比去年全年的资金状况均较为紧张。
目前流动性状况偏紧,市场普遍认为这可能会对房地产市场需求造成持续负面影响,从而使行业面临销售额增速放缓的风险。与此同时,开发商面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、房地产企业取得开发贷款的难度加大等问题,资金压力较大。

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